Les critères pouvant impacter la valeur d’un bien immobilier. L'expert immobilier est une personne indépendante, il détermine avec précision la juste valeur de votre bien immobilier.

L’emplacement détermine la valeur d’un bien immobilier.

Parmi les critères les plus importants, il est bien connu que l’emplacement est l’un des éléments déterminant la valeur d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un bien à usage privé résidentiel, maison, appartement… ou d’un bien professionnel comme un entrepôt ou un bureau et surtout ceux à usage commercial comme les boutiques, hôtel, locaux commerciaux.

L’expert immobilier en valeur vénale devra étudier avec minutie les éléments recueillis durant son enquête de terrain. Ceci, afin de savoir si l’emplacement peut présenter un impact sur la valeur du bien immobilier expertisé.

Il s’agira pour l’évaluateur en valeurs immobilières de relever précisément les points forts et les points faibles.

En général, un bon emplacement est un lieu où beaucoup de monde aimerait vivre !

Concernant, les biens résidentiels dans l’idéal, il s’agira souvent de résider dans un endroit calme, tout en étant proche des axes routiers, des commerces, à La Réunion le plus proche des plages ou des montagnes. Ainsi que la recherche du climat idéal.

L’importance des facteurs locaux de commercialité. 

En revanche, les locaux logistiques et de stockage rechercheront la proximité des axes routiers, de l’aéroport et port maritime.

Concernant les commerces, la proximité du centre-ville, de la zone piétonne, de ronds-points, des axes routiers passants, d’emplacements de parking et d’arrêt de bus.

L’expert immobilier utilisera les méthodes comparatives, il s’agira des biens parfaitement comparables, c’est-à-dire, la situation géographique identique avec tous les autres critères entre autres, comme la superficie du bien, du terrain, la qualité, le standing etc.

Concernant les commerces, il s’agira également de prendre en compte d’autres critères comme ceux liés à L’article R. 145-6 du Code de commerce. Ce texte donne une définition non limitative des facteurs locaux de commercialité.

Ces éléments doivent intervenir pour évaluer la valeur locative d’un local commercial, nous y revenons, la situation géographique, la répartition des activités du voisinage, les transports, autres attraits particuliers, l’emplacement.

Il est important de préciser que le tout devra être estimé concrètement par rapport au commerce considéré.

Les autres éléments pouvant impacter la valeur d’un bien immobilier.

Un autre élément pouvant impacter la valeur d’un bien est la vétusté, celle-ci calculé en pourcentage ou par rapport aux travaux à réaliser peut fortement impacter certain bien, l’expert devra faire preuve de réalisme et son objectivité sera appréciée.

Les risques naturels, à titre d’exemple les mouvements de terrain, les inondations. Le règlement concernant le Plan Local d’urbanisme, il n’est pas rare de trouver des terrains en zone agricole à la grande surprise du propriétaire. L’expert évaluateur devra également vérifier l’impact des servitudes privées ou publiques sur le terrain.

Il est important de signaler que ces critères peuvent représenter quelquefois un abattement important sur la valeur finale d’un immeuble.

L’estimation gratuite de biens immobiliers oublie la majorité des critères importants liés à l’estimation.

Or, il s’avère que la plupart des estimations gratuites proposées en ligne sur internet ou par des agences immobilières ne prennent que très rarement en considération ses éléments.

Ce qui constitue en quelque sorte une tromperie envers son client .C’est pourquoi, la neutralité et l’impartialité de l’expert immobilier sont primordiales et constitue un atout important.

L’évaluateur en valeur vénale doit également vérifier l’état de la construction, comme nous l’avons indiqué plus haut, c’est-à-dire la vétusté, mais également, le standing, la qualité des matériaux de construction, murs, la toiture et les divers éléments intérieurs et extérieurs.